Sell-Out City

An increasing number of cities are selling out commercial real estate developers and big brands. But resistance is possible.

Michiel van Iersel

An increasing number of cities are selling out to commercial real estate developers and big brands. Affordable dwellings and scarce public spaces are being sacrificed to short-term financial gain. Timeless values and ideals such as community spirit and diversity give way before them. But resistance is possible.

In London, the anticapitalistic movement Occupy was not allowed to demonstrate in Paternoster Square. Both this square and the surrounding buildings, right next to St Paul’s Cathedral, are in the hands of a Canadian real estate company. In the case of an ‘immediate threat’ or ‘contingency,’ the police can order the square closed and evacuated.

A bigger contrast to the ideals and demands of the peaceful demonstrators is almost impossible. It seems hardly coincidental, therefore, that a simple Google search connects the name of the company responsible for the management of the square to the news about the leaked Panama Papers. And this is just one of many examples of ways in which private parties exercise their influence over cities and public spaces.

Brandscapes and Exclusive Bridges
The most visible are the big brands that increasingly reach our streets. For London examples, see the Emirates Air Line cable car across the Thames and IKEA’s real estate branch’s regeneration project Strand East. The city as a brandscape, to quote architect Anna Klingmann, where buildings and facilities function as billboards. And through city marketing, the city itself is increasingly used as a brand as well, in competition with other cities over the favors of tourists, foreign investors, and talent.

Much less visible though equally decisive for the development of the city are the unclear funding circuits and shady real estate transactions through mailbox companies in Amsterdam and the Virgin Islands. Architecture and design critic Oliver Wainwright has been writing about the excesses of the London real estate world and the sell-out of the city, about the ‘poor door’ (the separate entrance for inhabitants of social housing in expensive apartment complexes), the exclusive Garden Bridge and other examples of the privatization of the public space for years now. He feels London has been overrun by developers and sold itself to foreign investors, with rising real estate prices and the sale and demolition of affordable social housing as a consequence. (Wainwright’s IABR-2016 Next Talk about these developments can be listened to here.)

Dubious Data
Virtually invisibly operating technology companies use data to change our cities. The ‘smart city solutions’ of Cisco, IBM, Siemens and other commercial parties are snapped up by gullible city councils and municipal officials. However, the so-called IBM Intelligent Operations Center in Rio de Janeiro, a kind of virtual control room for the entire city, clearly shows that ‘smart’ does not necessarily equal ‘social.’ One American city in Ohio commissioned a covert sister company of Google’s to optimize its entire public transportation system. Apart from public and collective means of transportation, such as bus and subway, this also includes taxi platform Uber. There are fears that unprofitable public transportation lines will be replaced by smart mobility.

And the promise that the new technology will allow more city dwellers to benefit from online services through the so-called ‘sharing economy’ is often false as well. Just look at the price-raising effects of Airbnb that benefit a few home owners at the expense of many others. The company’s worldwide poster campaign, giving city governments and residents unsophisticated clues about the way they could to spend the (tourist) tax that Airbnb yielded locally, failed to hide the fact that the ‘bartering service’ takes a lot and gives little. All the more surprising, therefore, that word got out last year that the city of Rio de Janeiro awarded the company a contract for the renting of 20,000 rooms during the Olympics that take place in the city this year.

Attack on Airbnb
During the Olympics in London, residents were forbidden to rent their homes. That way, the city wanted to prevent the charging of extortionate prices for places to sleep in the British capital. Some cities go one step further in their opposition to the unwanted influence of Airbnb. The mayor of Barcelona, who took office last year, has actually started an offensive against the American company and competitors such as High fines are imposed on residents that rent out their apartments, but fail to register and pay tourist taxes. To cool down the overheated housing market, Berlin goes even further, implementing a new law that entirely prohibits the renting out of complete dwellings.

In many other places, active residents compete against companies that threaten the economic and social balance in the city. Italy has a long tradition in this area, from the protests against the arrival of McDonald’s in cities including Rome and Naples to the forceful (and successful) resistance to big cruise ships docking in Venice. Amsterdam has had a powerful squatter movement for decades, but the opposition of (affluent) residents of one of the canals against the establishment of a Soho House was unprecedented. This international chain of ‘private members’ clubs for people in the creative industries,’ with 17 branches worldwide, had to stop the planned development and move to another part of the city as a result of the neighborhood protests.

Dubai in Belgrade
Despite growing dissatisfaction with the sell-out of cities and attempts at opposition, many neighborhoods and residents are unable to withstand the forces of global capitalism and the often authoritarian and corrupt governments and developers that put it into practice. The protests in Istanbul around Taksim Square and Gezi Park, which were initially aimed against the redevelopment of the park and the construction of a shopping mall in its place, were beaten down by (on behalf of) president Erdoğan.

In the Serbian capital Belgrade, protesters have also experienced firsthand how ‘big money’ can kidnap the city and nip any criticism in the bud. In recent months, thousands of people took to the streets, dissatisfied with government plans for the redevelopment of an old neighborhood on the river by a developer from Dubai that was previously responsible for the construction of the Burj Khalifa (the tallest building in the world). Despite the large-scale demonstrations, the plans were still pushed through. Authorities shirked no measures. Laws were changed, media censored, and old buildings torn down secretly in the middle of the night.

Tale of Two Cities
What is next? How do we ensure that our cities remain affordable and socially inclusive or become just that? And how do we avoid obsessing over isolated problem cases, like the example of the Soho House in Amsterdam, while negative developments can proceed unimpeded in other locations? Political victories in Barcelona and Berlin bring about an optimistic mood, but sustainable alternatives must be able to survive elections.

Writing and talking about contemporary London, Oliver Wainwright seems pessimistic about the chances to counterbalance the capitalist violence. He talks about a tale of two cities, referring to the book in which Charles Dickens describes the huge gap between rich and poor in nineteenth-century London. Today, London knows winners and losers as well. To bridge the gap, Wainwright proposes political measures especially.

In his view, both rent increases and the sale of real estate to foreign investors must be restrained. More importantly, however, he wants the so-called ‘viability clause’ ousted that now allows project developers to realize a smaller number of affordable dwellings if they can prove that their plans are financially inviable otherwise. This is why these days, numbers are often blatantly distorted. Still, more rules and less perverse stimuli may not be enough to turn the tide.

Anchored City
That is why financial geographer Ewald Engelen and his colleagues call for a so-called ‘anchored city.’ He defines such a city as one that, among other things, ‘invests in the improvement of fundamental facilities in specific and locally relevant ways.’ A good example is the city of Hamburg that, as a consequence of a referendum on sustainable energy, bought back a local energy plant from Swedish power company Vattenfal. In his view, cities that re-embed the economy and focus on social rather than technological innovation ‘break with the dominant pattern of the competitive city that enters into an economic competition with other cities’ and, as he says, can build more honest cities together.

The question is whether designers have a significant role to play here. Of course they can decide not to participate in any real estate speculation and commit to affordable housing instead. Or they can follow the example of George Ferguson, the architect who became Bristol’s first elected mayor and introduced a new currency, the Bristol Pound, to stimulate the local economy. The architect as a market manager.

Stad te Koop


Michiel van Iersel

Steeds meer steden verkopen zichzelf aan commerciële vastgoedontwikkelaars en grote merken. Betaalbare woningen en schaarse openbare ruimte en voorzieningen worden opgeofferd voor financieel profijt op korte termijn. Tijdloze waarden en idealen, zoals gemeenschapszin en diversiteit, moeten ervoor wijken. Maar verzet blijkt mogelijk.

In Londen mocht de antikapitalistische Occupy-beweging niet demonstreren op Paternoster Square. Dit plein en de omliggende panden, pal naast St. Paul’s Cathedral, zijn in handen van een Canadees vastgoedbedrijf. In geval van een ‘onmiddellijke dreiging’ of ‘onvoorziene gebeurtenis’ mag het de politie opdracht geven tot sluiting en ontruiming van het plein.

Een groter contrast met de idealen en eisen van de vreedzame demonstranten is bijna niet mogelijk. Het lijkt dan ook bijna geen toeval dat het bedrijf dat verantwoordelijk is voor het management van het plein, via een simpele Google-zoekactie opduikt in de berichtgeving rondom de uitgelekte Panama Papers. En dit is slechts een van de vele voorbeelden van de manieren waarop private partijen hun invloed uitoefen op de steden en de publieke ruimte.

Brandscapes en exclusieve bruggen
Het meest zichtbaar zijn de grote merken die oprukken in het straatbeeld. Zie in Londen bijvoorbeeld de Emirates Air Line kabelbaan over de Theems en de nieuwbouwwijk Strand East van de vastgoedtak van IKEA. De stad als brandscape, in de woorden van architecte Anna Klingmann, waar gebouwen en voorzieningen fungeren als reclameborden. En de stad zelf wordt ook steeds vaker ingezet als merk, via city marketing, voor de concurrentiestrijd met andere steden om de gunsten van toeristen, buitenlandse investeerders en talent.

Veel minder zichtbaar, maar minstens zo bepalend voor de ontwikkeling van de stad zijn de onduidelijke financieringsstromen en schimmige vastgoedtransacties via postbusbedrijven in Amsterdam en op de Maagdeneilanden. Architectuur- en designcriticus Oliver Wainwright schrijft al jaren over de excessen van de Londense vastgoedwereld en ‘uitverkoop van de stad’, van de ‘poor door’ (de aparte ingang voor bewoners van sociale huurwoningen in dure appartementencomplexen) tot de exclusieve Garden Bridge en andere voorbeelden van de privatisering van de openbare ruimte. Volgens hem is Londen onder de voet gelopen door ontwikkelaars en heeft het zichzelf verkocht aan buitenlandse investeerder, met stijgende vastgoedprijzen en de verkoop en sloop van betaalbare sociale huurwoningen tot gevolg. Wainwright's Next Talk tijdens IABR–2016 over deze ontwikkelingen is hier te beluisteren.

Dubieuze data
Vrijwel onzichtbaar opereren de technologiebedrijven die met data onze steden veranderen. De ‘smart city solutions’ van Cisco, IBM, Siemens en andere commerciële partijen vinden gretig aftrek bij goedgelovige gemeentebesturen en ambtenaren. Maar het zogenaamde 'IBM Intelligent Operations Center' in Rio de Janeiro, een soort virtuele controlekamer voor de hele stad, laat goed zien dat ‘smart’ nog niet per se ‘sociaal’ hoeft te betekenen. Zo heeft een geheime zusteronderneming van Google in een Amerikaanse stad in Ohio de opdracht van de gemeente om het hele vervoersysteem te optimaliseren. Naast openbare en collectieve vervoersmiddelen, zoals de bus en metro, wordt ook taxi-platform Uber erin meegenomen. De angst bestaat dat onrendabele OV-lijnen vervangen zullen worden door ‘smart mobiliteit’.

En ook de belofte dat nieuwe technologie meer stadsbewoners laat profiteren van online diensten via de zogenaamde ‘deeleconomie’ is vaak vals. Denk aan de prijs opstuwende effecten van Airbnb, in het voordeel van enkele huizeneigenaren en ten nadele van de rest. De wereldwijde postercampagne van het bedrijf, waarin het besturen en bewoners van steden op weinig subtiele wijze aanwijzingen gaf voor de besteding van de (toeristen)belasting die Airbnb lokaal oplevert, kon niet verhullen dat de ‘ruildienst’ vooral neemt en weinig geeft. Des te verbazingwekkender was het dan ook toen vorig jaar het nieuws naar buiten kwam dat het bedrijf door de gemeente Rio de Janeiro een contract gegund is voor de verhuur van 20.000 kamers tijdens de Olympische Spelen die dit jaar in de stad plaatsvinden.

Aanval op Airbnb
Tijdens de Olympische Spelen in Londen was het bewoners verboden om hun woningen te verhuren. De gemeente wilde daarmee voorkomen dat er woekerprijzen gevraagd zouden worden voor een slaapplek in de Britse hoofdstad. In hun verzet tegen de ongewenste invloed van Airbnb gaan sommige steden nog een stap verder. De vorig jaar aangetreden burgemeester van Barcelona is een waar offensief begonnen tegen het Amerikaanse bedrijf en concurrenten als Als verhuurders van appartementen niet geregistreerd staan bij de gemeente, en geen toeristenbelasting afdragen, krijgen ze hoge boetes opgelegd. Nog verder gaat Berlijn, waar een nieuwe wet het volledig verbiedt om complete woningen te verhuren om zo de oververhitte woningmarkt af te koelen.

Op veel andere plekken zijn het actieve bewoners die het opnemen tegen bedrijven die een bedreiging vormen voor het economische en sociale evenwicht in de stad. Italië kent een lange traditie op dit vlak, van de protesten tegen de komst van McDonald’s in o.a. Rome en Napels tot het krachtige (en succesvolle) verzet tegen grote cruiseschepen in Venetië. Amsterdam kent al decennia een sterke kraakbeweging, maar ongekend groot was het verzet van de (bemiddelde) bewoners van een van de grachten tegen de komst van een Soho House. Deze internationale keten van ‘private members' clubs for people in the creative industries’, met 17 vestigingen verspreid over de wereld, moest door het buurtprotest de geplande ontwikkeling stopzetten en uitwijken naar een andere plek in de stad.

Dubai in Belgrado
Ondanks de groeiende onvrede over de ‘uitverkoop’ van steden en de pogingen tot verzet, zijn veel buurten en bewoners niet bestand tegen de kracht van het mondiale kapitalisme en de vaak autoritaire en corrupte overheden en ontwikkelaars die dit in de praktijk brengen. De protesten in Istanbul rondom Taksimplein en Gezi Park, die zich in eerste instantie richtten tegen de herontwikkeling van het park en de bouw van een winkelcentrum in plaats ervan, werden met harde hand neergeslagen door de politie (in opdracht van president Erdoğan).

Ook in de Servische hoofdstad Belgrado hebben demonstranten aan den lijve ondervonden hoe het ‘grote geld’ de stad gijzelt en iedere vorm van kritiek in de kiem smoort. Duizenden mensen gingen de afgelopen maanden de straat op uit onvrede over de overheidsplannen voor de herontwikkeling van een oude wijk aan de rivier, door een ontwikkelaar uit Dubai die eerder ook verantwoordelijk was voor de bouw van de Burj Khalifa (het hoogste gebouw ter wereld). Ondanks de grootschalige demonstraties worden de plannen toch doorgedrukt. Geen maatregel wordt hierbij geschuwd. Wetten zijn aangepast, media gecensureerd en oude gebouwen werden midden in de nacht stiekem gesloopt.

Tale of two cities
Hoe nu verder? Hoe zorgen we ervoor dat onze steden betaalbaar en sociaal inclusief blijven of worden? En hoe voorkomen we dat we ons fixeren op geïsoleerde probleemgevallen, zoals het voorbeeld van het Soho House in Amsterdam, terwijl de kwalijke ontwikkelingen op andere plekken onbelemmerd kunnen doorgaan? De politieke overwinningen in Barcelona en Berlijn stemmen hoopvol, maar duurzame alternatieven zullen verkiezingen moeten kunnen overleven.

Schrijvend en sprekend over het hedendaagse Londen lijkt Oliver Wainwright somber gestemd over de kansen om tegenwicht te bieden aan het kapitalistische geweld. Hij heeft het over 'a tale of two cities', verwijzend naar het gelijknamige boek van Charles Dickens waarin de enorme kloof tussen arm en rijk in het negentiende-eeuwse Londen is beschreven. Ook nu kent Londen winnaars en verliezers. Om deze kloof the dichten stelt Wainwright vooral politieke maatregelen voor.

Zo moeten volgens hem de huurstijgingen aan banden worden gelegd, net als de verkoop van vastgoed aan buitenlandse investeerders. Maar nog belangrijker is het volgens hem om de zogenaamde ‘levensvatbaarheidsclausule’ te schrappen, die projectontwikkelaars nu toestaat om minder betaalbare woningen te realiseren als ze zelf aantonen dat een project anders financieel niet haalbaar is. Nu worden om die reden vaak nog op schaamteloze wijze de cijfers verdraaid. Maar meer regels en minder perverse prikkels is wellicht nog niet genoeg om het tij te keren.

Verankerde stad
Daarom pleit financieel geograaf Ewald Engelen, samen met collega’s, voor een zogenaamde ‘verankerde stad’. Hij definieert een dergelijke stad onder andere als een die “investeert in de verbetering van fundamentele diensten op specifieke en lokaal relevante manieren”. Een goed voorbeeld hiervan is de gemeente Hamburg die als gevolg van een referendum over duurzame energie de lokale energiecentrale terugkocht van het Zweedse energiebedrijf Vattenfal. Door de economie weer te verankeren, en in te zetten op sociale in plaats van technologische innovatie, kunnen steden volgens hem “breken met het dominante patroon van de concurrerende stad die de economische strijd aangaat met andere” en, zo stelt hij, bouwen we samen aan een eerlijker stad.

Het is nog maar de vraag of ontwerpers hierbij een belangrijke rol kunnen spelen. Natuurlijk kunnen ze besluiten om niet mee te doen aan de vastgoedspeculatie en zich in te zetten voor betaalbare woningen. Of ze kunnen het voorbeeld volgen van George Ferguson, die als architect de eerste gekozen burgemeester van Bristol werd en een nieuwe munteenheid introduceerde, de Bristol Pound, om daarmee de lokale economie te stimuleren. De architect als marktmeester.

Paternoster_Square_from_St._Paul's_Cathedral (1)

Paternoster Square, London. Image: WikiMedia



















Emirates Air Lines cable car, London.



















IBM Intelligent Operations Center in Rio de Janeiro.



AirBnB’s passive agressive San Francisco ad campaign.


















‘No Grandi Navi’ in Venice.















Advertisement for Belgrade’s new waterfront.













Hamburg referendum.






George Ferguson and the Bristol Pound.