Designing Time

Alternatives to the housing crisis.

Michiel van Iersel

A mini apartment measuring 10 m2 for €300,000. Unimaginable? Not in London. In recent years, the huge popularity of the British capital and the shortage of (newly built) homes led to an unprecedented increase in real estate prices. Partly because sheiks from the Middle East and oligarchs from Russia were willing to pay a fortune for a home in the posher areas of the city, prices in other areas are driven up and fewer and fewer people can afford to live in the city. This effect is felt far beyond London. Investors even move to the Netherlands.

According to architect Jack Self, given the current demand and building production it will take some 700 years to create an adequate housing supply in London. Simultaneously, the ageing of the population ensures that the problem will correct itself over time. Within a few decades, a large group of homeowners of the baby boom generation will leave their privately owned homes behind. By that time, however, the only way to buy yourself a home will be to have either the salary of a banker or a loan from ‘Bank of Mum and Dad’, so with the help of wealthy parents, if you are lucky enough to have them. Once you own a home you can retire, because on average, the annual returns produced by privately-owned homes in the south of England exceed the incomes of their owners.

Meanwhile, entire population groups are held captive by the real estate bubble or quietly pushed off the market. It is especially highly educated young professionals and double income couples that leave the city. According to Self, last year alone 60,000 people in their thirties left London. This year, he expects to see an exodus of 80,000 people. Population groups that are less strong or nimble financially simply have no alternative. They live in a constant state of suspense and never know whether they can stay in their social housing. At the same time, they see their neighborhood change into an enclave for the super-rich. Neighborhood shops and public services rapidly disappear. People are forced to live together while expensive privately owned apartments stand empty for most of the year. And the advent of aggressive start-ups like auction site Rentberry, which allows owners to rent their properties to the highest bidder, makes urban living even more of a matter of the survival of the fittest.

Such doom and gloom is not new and not exclusively reserved to London, either. The pressure on cities is increasing and real estate prices are going up in the Netherlands as well. This is currently especially the case in and around Amsterdam, but other cities are also gaining popularity and becoming more expensive to live in. In other European cities, such as Berlin and Paris, local governments try to counter the creation of ‘ghettos for the rich’ by curbing price increases and building affordable housing. The administrations of Berlin and Barcelona combat the inflationary effects of residential tenancies through Airbnb with compulsory licensing, rental taxes, and hefty fines for transgressors.

Despite these serious efforts, housing prices continue to rise in many places, with resident protests and political tensions as a result. It is also increasingly difficult for companies to find their employees places to live near their work. This is why Google had apartments built on top of its new London headquarters. And architects and developers respond to this housing crisis with new and more or less affordable dwellings. This often results in small(er) properties and spaces that people have to share.

Smart Lofts and Bare Apartments
The architects of Space&Matter, for example, are currently developing so-called Smartlofts in former office buildings in different Amsterdam locations. The dwellings are relatively inexpensive and ‘smart’ in the sense that residents can determine the layout themselves and can share a variety of functions and spaces with their neighbors. In the Student Hotel, also in Amsterdam, students can rent a small room and the possibility of using the shared facilities from €650 per month. Thanks to a large capital injection, the parent organization will now be able to expand significantly in the rest of the Netherlands and Europe, where many (medium) large cities face a student housing shortage. There are similar concepts available in London, such as the recently opened The Collective, where young professionals pay from €1,400 per month for 10 m2 plus shared facilities.

Such forms of ‘co-living’ are subject to a lot of criticism. The Student Hotel is, for example, sometimes presented as a solution to the student housing shortage in Amsterdam, but according to student union ASVA ‘they are just very expensive rooms that provide returns for investors’ and are out of the reach of most students. Jack Self, too, agrees that most of these new cooperative forms of living are ‘misleading.’

As the co-curator of the British pavilion at the Venice Biennale, he developed five alternative models for ‘domestic life’ with a team of architects and artists. A number of these anticipate new forms of (co-)living, such as the inflatable rooms developed by artist collective åyr. They facilitate a nomadic existence, because the personized room can be inflated anytime, anywhere. A different model is based on the traditional guesthouse and a third proposes, among other things, a multifunctional daybed as a place for (re)production, work, and relaxation.

The most radical proposals do not add anything, but take or leave things out instead. The ‘room without functions,’ a concept by architecture firm Hesselbrand, proposes a house without a program or functions. Kitchen, bed, and bathroom are not fixed. As a result, the house can always be adjusted during the life of the resident. And the ‘bare’ apartments of designer-researcher Julia King also invite flexible use, because they offer a completely empty shell without even a kitchen. This concept is reminiscent of the ‘Solids’ of Amsterdam housing association Stadgenoot, a radical experiment with the building and renting out of unallocated units with open plans in a shell building. Tenants can always adjust function and surface at their own discretion. Two Solids were built, but despite great interest, the experiment proved too expensive and too risky for associations to repeat.

The alternatives presented at the British pavilion in Venice have in common that they involve a certain amount of time and a certain type of funding. In order to realize affordable housing, it is necessary to set mortgage or rent rates for a very long period. This prevents speculation and offers more certainty. However, the current type of real estate financing makes this difficult. According to Jack Self, it is therefore important that architects and planners apply their design skills not only to buildings, but also to the financial systems that form the foundation of our housing.

Self thinks that as an architect, one is ‘in a reactionary position if one receives money from a developer.’ A better alternative is to ‘skip the developer and head straight for the source of funding,’ which is what he did himself by developing a mortgage with an extremely long lifespan of 100 years together with (financial) consultant PricewaterhouseCoopers. This lengthens the cost recovery time, improves the building and design quality, and allows smaller monthly payments. And there is serious interest in the concept: a large bank wants to develop it further.

The architect as a designer of time and money, and not just of buildings. Designing to buy time. Can these ideas help tackle the housing crisis? Will they actually result in affordable housing? And can architects fulfill this new role? How do they keep away new speculators? And how do they engage residents? Time will tell.

This article is in part based on the Next Talk Jack Self held on 20 May 2016, within the scope of the IABR–2016, about Home Economics, the exhibition he curated together with Shumi Bose and Finn Williams in the context of the Venice Biennale in the British pavilion.

Tijd Ontwerpen



Een mini-appartement van 10 vierkante meter voor 300.000 Euro. Onvoorstelbaar? Niet in Londen. De enorme populariteit van de Britse hoofdstad, in combinatie met een tekort aan (nieuwbouw)woningen, heeft de afgelopen jaren geleid tot ongekende prijsstijgingen van het vastgoed. Mede doordat sjeiks uit het Midden Oosten en oligarchen uit Rusland een fortuin betalen voor een huis in de chique wijken van de stad, worden de prijzen in andere buurten opgestuwd en kunnen steeds minder mensen het zich veroorloven om in de stad te wonen. Dit effect is tot ver buiten Londen merkbaar. Investeerders wijken zelfs uit naar Nederland.

Volgens architect Jack Self duurt het bij de huidige vraag en bouwproductie nog 700 jaar voordat er voldoende aanbod gecreëerd is in Londen. Tegelijkertijd zorgt de vergrijzing ervoor dat het probleem zich met de tijd vanzelf oplost. Binnen enkele decennia zal de grote groep huiseigenaren uit de babyboomgeneratie immers hun koopwoningen achterlaten. Maar het zal dan alleen mogelijk zijn een woning te bemachtigen met het salaris van een bankier of met een lening van de ‘Mom & Dad Bank', oftewel met hulp van vermogende ouders, als je die al hebt. Eenmaal huiseigenaar kun je gaan rentenieren, want koopwoningen in het zuiden van Engeland leveren jaarlijks gemiddeld meer rendement op dan hun bewoners verdienen.

Ondertussen zitten hele bevolkingsgroepen gevangen in de vastgoedbubbel of worden er stilletjes uit gedrukt. Met name hoogopgeleide jonge professionals en tweeverdieners verlaten de stad. Vorig jaar alleen al vertrokken er volgens Self maar liefst 60.000 dertigers uit de London, dit jaar wordt een exodus van 80.000 verwacht. Voor minder kapitaalkrachtige en wendbare bevolkingsgroepen is simpelweg geen alternatief. Zij leven continu in de onzekerheid of ze in hun (sociale) huurwoning kunnen blijven. Tegelijkertijd zien ze hun buurt veranderen in een enclave voor superrijken. Buurtwinkels en publieke voorzieningen verdwijnen in rap tempo. Mensen wonen noodgedwongen samen, terwijl dure koopappartementen een groot deel van het jaar leeg staan. En de opkomst van agressieve start-ups, zoals veilingsite Rentberry, waarop eigenaren hun woningen verhuren aan de hoogste bieder, maakt van stedelijk wonen nog meer een ‘survival of the fittest’.

Dit doembeeld is niet nieuw en ook niet exclusief voorbehouden aan Londen. De druk op steden neemt toe waardoor vastgoedprijzen stijgen, ook in Nederland. Nu nog vooral in Amsterdam en omgeving, maar ook andere steden winnen aan populariteit en worden duurder om in te wonen. In andere Europese steden als Berlijn en Parijs probeert de lokale overheid ‘getto’s voor de rijken’ tegen te gaan door prijsstijgingen aan banden te leggen en betaalbare woningen te bouwen. De stadsbesturen van Berlijn en Barcelona gaan de prijsopdrijvende effecten van woningverhuur via AirBnB tegen door een vergunningsplicht, verhuurbelastingen en forse boetes voor overtreders.

Ondanks deze serieuze inspanningen blijven huizenprijzen op veel plekken stijgen, met bewonersprotesten en politieke spanningen tot gevolg. Ook voor bedrijven wordt het steeds moeilijker om hun werknemers in de buurt van hun werk te laten wonen. Google liet om die reden bovenop haar nieuwe hoofdkantoor in Londen appartementen bouwen. En ook architecten en ontwikkelaars spelen in op deze huizencrisis met nieuwe en min of meer betaalbare woningen. Vaak resulteert het in kleine(re) woningen die mensen moeten delen.

Smartlofts en naakte appartementen
Zo ontwikkelen de architecten van Space&Matter momenteel op verschillende plekken in Amsterdam zogenaamde Smartlofts in oude kantoorpanden. De woningen zijn relatief voordelig en ‘smart’, omdat bewoners ze zelf kunnen indelen en diverse functies en ruimten delen met hun buren. Ook in Amsterdam kunnen studenten sinds enkele vanaf 650 euro per maand in het Student Hotel een kleine kamer huren met de mogelijkheid om gebruik te maken van gedeelde voorzieningen. Dankzij een grote kapitaalinjectie kan de moederorganisatie flink uitbreiden in de rest van Nederland en Europa, waar veel (middel)grote steden kampen met een tekort aan studentenhuisvesting. Londen kent vergelijkbare concepten, zoals het recent geopende The Collective, waar jonge professionals vanaf 1.400 Euro per maand betalen voor tien vierkante meter plus gedeelde faciliteiten.

Er is veel kritiek op dergelijke vormen van ‘co-living’. Zo wordt The Student Hotel soms wel gepresenteerd als oplossing voor het tekort aan studentenwoningen in Amsterdam, maar volgens de ASVA studentenunie “zijn het slechts peperdure kamers die rendement opleveren voor investeerders” en die onbetaalbaar zijn voor de meeste studenten. En ook Jack Self vindt de meeste van deze nieuwe coöperatieve woonvormen ‘misleidend’.

Als co-curator van het Britse paviljoen op de Biënnale van Venetië ontwikkelde hij met een team vijf alternatieve modellen voor ‘huiselijk leven’. Een aantal van die modellen anticipeert op nieuwe vormen van (samen)leven, zoals de opblaaskamers die kunstenaarscollectief åyr ontwikkelde. Ze faciliteren een nomadisch bestaan, doordat de gepersonaliseerde kamer op elke gewenste plek opgeblazen kan worden. Een ander model is gebaseerd op het traditionele pension en een derde stelt onder andere een multifunctioneel ‘dagbed’ voor als plek voor (re)productie, werk en ontspanning.

De meest radicale voorstellen voegen niets toe, maar laten juist dingen weg. De ‘room without functions’, een concept van architectenbureau Hesselbrand, stelt een huis zonder programma en functies voor. Keuken, bed- en badkamer zijn niet vastgelegd. Hierdoor kan het huis steeds aangepast worden gedurende het leven van de bewoner. En ook de ‘naakte’ appartementen van ontwerper-onderzoeker Julia King nodigen uit tot flexibel gebruik, omdat ze een volledig lege huls bieden zonder zelfs een keuken. Dit concept doet denken aan de ‘Solids’ van de Amsterdamse woningcorporatie Stadgenoot, een radicaal experiment met de bouw en verhuur van bestemmingsvrije units met open plattegronden in een casco gebouw. Huurders kunnen functie en oppervlakte steeds naar eigen inzicht aanpassen. Er zijn twee Solids gebouwd, maar ondanks de grote belangstelling bleek het te duur en te risicovol voor corporaties om te herhalen.

De alternatieven die gepresenteerd worden in het Britste paviljoen in Venetië hebben met elkaar gemeen dat ze een bepaalde tijdsduur en financiering impliceren. Om betaalbare woningen te realiseren is het essentieel om de hypotheek of de huur voor een lange periode vast te leggen. Zo wordt speculatie tegengegaan en meer zekerheid geboden. De geldende vastgoedfinanciering maakt dit echter moeilijk. Daarom is volgens Jack Self van belang dat architecten en stedenbouwkundigen hun ontwerpvaardigheden niet alleen toepassen op gebouwen, maar ook op de financiële systemen die de basis vormen voor onze huisvesting.

Volgens hem ben je als architect “in een reactionaire positie als je geld ontvangt van een ontwikkelaar”. Als alternatief kun je beter “over de ontwikkelaar springen en direct naar de financieringsbron gaan”, zoals hij zelf ook deed door met (financieel) adviesbureau PwC een hypotheek met extreme lange looptijd van 100 jaar te ontwikkelen. Hierdoor neemt de terugverdientijd toe, net als de ontwerp- en bouwkwaliteit, en kunnen de maandlasten dalen. En er is serieuze interesse voor het concept, een grote bank wil het verder ontwikkelen.

De architect als ontwerper van tijd en geld, en niet alleen van gebouwen. Ontwerpen om tijd te kopen. Kunnen deze ideeën de huizencrisis helpen bezweren? Levert het daadwerkelijk betaalbare woningen op? En kunnen architecten deze nieuwe rol waarmaken? Hoe houden ze nieuwe speculanten op afstand? En hoe betrekken ze bewoners? De tijd zal het leren.

Dit artikel is deels gebaseerd op de Next Talk die Jack Self op 20 mei 2016 gaf als onderdeel van de IABR-2016 over Home Economics, de tentoonstelling die hij samen met Shumi Bose en Finn Williams in het kader van de Biënnale van Venetië cureerde in het Britse paviljoen.

RESIZED_HOURS_room_Home_Economics_at_the_British_Pavilion_Venice_Archi_M4hNRun.jpg.940x528_q85_upscaleHours room, Home Economics at the British Pavilion, Venice Architecture Biennale 2016 © British Council. Photo Cristiano Corte.



















Screen Shot 2016-06-17 at 13.29.39























Screen Shot 2016-06-17 at 13.42.06Smartlofts. “Collective rooftop with a hot tub?




Screen Shot 2016-06-17 at 13.40.49The Collective.



Screen Shot 2016-06-17 at 13.38.44The Student Hotel.









RESIZED_YEARS_room_Home_Economics_at_the_British_Pavilion_Venice_Archi_SnzdE5L.jpg.940x528_q85_upscaleYears room by Julia King, Home Economics at the British Pavilion, Venice Architecture Biennale 2016 © British Council. Photo Cristiano Corte.





160520-FE0088-FredErnst-30cmJack Self at IABR–2016 on 20 May 2016.